房地产调控升级，首套房贷款利率节节降

为满足购房者的合理住房需求，许多城市正在调整房地产政策，尤其是在4月份这一势头更加明显。据中原地产研究院的统计数据显示，今年已经有80多个城市发布了相关政策。仅在4月份，就有30多个城市根据自身情况调整了房地产政策。

许多接受《证券日报》采访的业内人士认为，预计二季度的楼市调控政策将继续保持相对宽松的基调，继续降低房贷利率和提高公积金贷款额度，以满足刚性需求和改善性需求。

针对三四线城市的支持政策频繁出台。中国银行研究院研究员叶银丹表示，总体来看，各地的楼市调控政策都坚持"一城一策"的原则，呈现出明显的"控制一线城市、稳定二线城市、拉动三四线城市"的特点，而且政策的灵活性和丰富性也进一步提高。

以三四线城市为例，中指研究院的数据显示，今年一季度，三四线城市的商品房销售面积同比下降了42.9%。而从价格表现来看，国家统计局的数据显示，刚刚过去的3月份，三线城市的新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格同比分别下降了0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大了0.5个百分点和0.6个百分点。

考虑到成交量低迷和库存压力增大的情况，记者注意到，自4月份以来，丽水、安顺、湖州等10多个三四线城市已经相继发布了房地产支持政策，以满足居民的合理住房需求。对于三四线城市来说，在房地产市场供大于求、面临较大下行压力的背景下，去化周期被进一步拉长。因此，三四线城市成为这轮楼市调控政策放松的"主力军"。

根据政策内容来看，由于大多数三四线城市之前没有限购政策，所以今年他们的政策调整主要围绕购房补贴、公积金贷款和降低房贷利率等方面进行。另外，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策也是重点方向之一。

根据《证券日报》记者的不完全统计，在前述的30多个城市中，至少有14个城市发布了相关房地产支持政策，主要是提高公积金贷款额度或降低首付比例。此外，河北省、山东省、山西省、湖南省的多个城市在4月份陆续下调了房贷利率。

据贝壳研究院4月20日发布的数据显示，103个重点城市的主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%，较上月分别下降了17个基点和15个基点；本月平均放款周期为29天，较上月缩短了5天。

分析人士陈文静认为，中央多次强调满足购房者的合理住房需求，央行最近也多次表态，表示会调整房地产市场的信贷政策。在这种背景下，预计会有更多的城市降低商业贷款的首付比例和房贷利率，并优化购房申请的标准。有些城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套房贷利率有望降至5.2%。

随着多个城市降低房贷利率，尽管市场信心的恢复还需要时间，但房地产市场已经出现了一些积极的信号。国家统计局的数据显示，3月份，70个大中城市中有38个新建商品住宅销售价格环比下降，45个二手住宅销售价格环比下降，相比上月分别减少了2个和12个。

陈文静认为，尽管当前房地产市场的整体信心尚未明显恢复，但随着信贷环境和楼市调控政策的改善，预计购房者的置业预期和置业信心将逐渐稳定下来。

叶银丹认为，考虑到今年一季度的低迷表现，预计二季度的楼市调控政策将进一步宽松。从提振市场信心的角度来看，预计二季度会有更多的城市进一步放松限购、限贷和落户条件，或者降低房贷利率，以释放合理住房需求，从而带动市场整体回暖。而在二季度中后期，全国疫情形势有望明显好转，届时积压的购房需求也将得到释放。因此综合来看，在政策环境转暖的背景下，预计市场底部将在二季度末或三季度出现。

张波预计，总的来说，二季度的楼市调控政策将继续保持相对宽松的基调。